Бизнес на субаренде квартир: как начать без вложений

Субаренда — это право сдавать недвижимость, арендованную у собственника. Давайте разберемся, как превратить это в бизнес.

Аренда однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы с лаконичным, но недорогим ремонтом и пешей доступностью до метро в месяц обойдется примерно в 40 000 руб. Средняя цена при краткосрочной аренде составит около 2 500 руб. в сутки, 75 000 руб. в месяц при полной занятости, что на 35 000 руб. превышает стоимость ежемесячного платежа.

Так, вложив на старте 40 000 руб., через месяц появляется возможность арендовать второй объект. На третий месяц выручка составит около 70 000 руб. — снимаете третий и получаете порядка 100 000 руб. выручки. Стоимость долгосрочного найма при этом покрывается полностью.

Безусловно, это лишь общее описание для оценки чистой прибыли. Еще надо понять, какие затраты вас ждут в случае с арендой для последующей пересдачи посуточно.

• Долгосрочная аренда

Основное здесь — стоимость ежемесячного найма. Возьмем пример выше и заложим 40 000 руб. На практике при долгосрочном найме платежи за свет, воду и Wi-Fi оплачивает арендатор — остальную часть владелец. Платеж составит около 3 000 руб. в месяц.

• Расходники и мелкий ремонт

Бюджет на небольшой ремонт, покупку постельного белья, чая и кофе незначителен и зависит от количества — оптом дешевле. Закладываем здесь около 1 000 руб. в месяц на объект.

• Уборка помещения

Наша цель — направить дополнительный доход в оборот, поэтому нужно привлекать помощников, которые будут делать уборку и менять белье перед каждым заселением. 300 — 500 руб. за уборку, в среднем 15 уборок в месяц — 7 000 руб. для одного объекта. При сети более трех апартаментов в одном районе выгоднее нанять человека с ежемесячной оплатой его услуг.

Итак, расходы на одни апартаменты составят минимум 50 000 руб. в месяц, значит, прибыль максимум  25 000 руб.

Один из эффективных методов привлечения клиентов — реклама. Способов заявить о себе много, рассмотрим наиболее актуальные:

• Размещение квартир на сайтах онлайн-бронирования и досках объявлений: Авито, Суточно, Островок, ЦИАН, Expedia, Tvil и другие. Здесь вы получите и доступ к многомиллионной аудитории, и прозрачную модель расчетов, плюс возможность поднять рейтинг и видеть отзывы о потенциальных гостях.

• Собственный сайт с возможностью бронирования. Подойдет как полноценный сайт, так и простейший лендинг, а добавить опцию бронирования можно за пару кликов. Посмотрите, как работает Модуль бронирования, которым пользуются клиенты RealtyCalendar.

• Продвижение в социальных сетях. Не будем долго рассказывать, как важно развивать аккаунты в Instagram, Вконтакте и на других площадках, вы и сами знаете; а если нет, прочтите нашу статью об этом.

• Партнерская сеть. Найдите предложения о посуточной аренде в вашем городе или районе, например, на Авито. Позвоните и предложите коллегам передавать клиентов, когда у вас все занято, и наоборот, или воспользуйтесь партнерской сетью RealtyCalendar, которая поможет найти жильцов онлайн в любом городе. 

Управление ценами

Заполнить объект на 100% — задача труднодостижимая, однако реально обеспечить прибыльность за счет повышения цен в выходные и праздничные дни. Для сравнения: один и тот же объект стоит на 10−15% дороже в такие дни или в высокий сезон. Другой важный аспект — рыночная цена. Посмотрите, сколько в сутки стоит жилье вашего сегмента у конкурентов на сайтах онлайн-бронирования. 

Практика показывает, что получать онлайн-бронирования на одни сутки не всегда выгодно. Допустим, бронь на сутки прилетела на середину марта, а на дворе январь. Сейчас март свободен, но ближе к весне квартиру начнут бронировать, и эта одинокая бронь может помешать другим гостям забронировать проживание на более долгий срок или не позволит продлить проживание тем, кто заедет немного раньше.

Применив рекомендации, вы настроите поток клиентов, обеспечите выгодную загрузку и конкурентное ценообразование. Это позволит получать максимальный доход и масштабироваться.

Бытует мнение, что собственники, сдающие в долгую, как огня боятся посуточной аренды, считая ее мошенничеством и шарлатанством. Основные опасения, что жилье «убьют» или вынесут имущество.
Показать преимущества краткосрочной схемы несложно — помогут такие аргументы:

• Чистота

Генеральная уборка минимум 1 раз в неделю, а в среднем 2−3 раза, в отличие от жилья, сдаваемого долгосрочно, которое собственник рискует обнаружить через год в плачевном состоянии. Объясните это на встрече.

• Своевременный ремонт

В ваших интересах своевременно устранять мелкие поломки (засоры, краны, ручки, рейки в основании кровати), а значит, можно не беспокоиться ни о бюджете, ни о состоянии имущества, сдавая вам недвижимость.

• Меньше шума и износа

Большинство людей снимают жилье на сутки, чтобы было где ночевать, даже готовят далеко не все. Фактически это означает, что после вашего сотрудничества помещение будет в отличном состоянии. Поясните, что в правилах бронирования можно указать запрет на проведение шумных вечеринок, курение и другие неудобные действия, невыгодные для субарендаторов, ведь они рискуют оставленным залогом и плохим отзывом на сайте.

• Гарантии и ответственность

Ваша главная задача правильно заключить договор с собственником с правом субаренды, чтобы можно было сдавать квартиры. Надежность сделки и ответственность сторон при сотрудничестве с ИП или ООО куда выше, чем с физическими лицами. Результат: вы уже пожимаете руку довольному владельцу.

Ищите объекты и контакты владельцев на сайтах типа Авито, ЦИАН, специализированных сайтах и в тематических группах социальных сетей.

Узнайте 5 способов найти объекты для управления или субаренды

Мы рассмотрели основные преимущества и подводные камни бизнеса на субаренде квартир посуточно. Далее поговорим о том, как им управлять.

Основная проблема в масштабировании — множество процессов, которыми надо управлять. Без делегирования или автоматизации вы сможете контролировать максимум 3 объекта, при этом нагрузка будет высокая. Масштабировать бизнес и избавиться от рутины поможет не только найм сотрудников и навыки управления, но и автоматизация — настройка процессов таким образом, чтобы все работало без вашего участия.

Если рассматривать субаренду как бизнес, удачным решением для автоматизации большинства процессов является Менеджер каналов (Channel Manager). Посмотрим, какие задачи решает эта система:

• Синхронизация цен и занятости на самых популярных каналах онлайн-бронирования в режиме реального времени. Это значит, что вы избавлены от необходимости обновлять цены и занятость на всех сайтах вручную, а для приема заявок по телефону достаточно зайти в единый личный кабинет и увидеть полную картину. Кроме того, автоматическая синхронизация позволит разместиться на большом количестве площадок и увеличить поток клиентов.

• Возможность отправить ссылку на объект и получить предоплату на карту. При звонке от потенциального гостя зайдите в личный кабинет и отправьте ссылку с фото свободных апартаментов в любой мессенджер. Кроме фото, клиент получит ссылку на предоплату через безопасную платежную систему. Именно так это реализовано в RealtyCalendar.

• Онлайн-контроль уборки помещений. В нашей системе, например, вся необходимая информация о бронированиях доступна в разделе «Заезды и выезды», где вы и горничные видите фронт работ на каждый день. Туда же можно внести информацию по оплатам, а также прикрепить фото паспорта или скан-копию договора для каждой брони.

• Учет расходов и статистика. Забудьте про таблицы Excel, управляйте статьями расходов по каждому объекту и смотрите статистику в режиме онлайн. RealtyCalendar покажет эффективность каждого канала продаж.

Настройка процессов займет время, и новичкам помогут управленческие курсы. Такая модель взаимодействия с собственниками недвижимости подойдет тем, кто намерен начать свое дело с минимальными вложениями.